Verkoop onroerend goed Spanje

Verkoop onroerend goed Spanje


Overweegt u om op professionele wijze uw onroerende zaak in Spanje te verkopen ? Wij zijn U hierbij graag behulpzaam. Met Experience Estate S.L. heeft u de juiste partner aan uw zijde.

Na bezichtiging van uw objekt informeren wij U omtrent de reeele marktwaarde van uw huis.
Wij fotograferen uw huis en plaatsen een expose in onze buro’s en op de diverse internetpagina’s. Onze goed gestructureerde internetpagina is succesvol ingedragen bij alle belangrijke zoekmachines.
Uiteraard verschijnt ook uw huis dan op deze pagina’s. Ook plaatsen wij regelmatig advertenties in buitenlandse kranten en tijdschriften.

Door de goede samenwerking met andere makelaars en partnerkantoren in diverse landen kunnen wij uw objekt efficient aanbieden.

Wanneer Uw huis succesvol door ons kantoor verkocht wordt , regelen wij alles voor U: De benodigde papieren, voorbereiding contracten bij advokaat /notaris, ommelding stroom, water en gas, telefoonommelding en natuurlijk de de uitbetaling van de overeengekomen koopprijs aan U.

Kosten voor de verkoop van uw onroerende zaak in Spanje:

Indien u voornemens bent om uw onroerende zaak in Spanje te gaan verkopen dient U er als eigenaar mee rekening tehouden dat er in deze ook enkele kosten op Uw pad komen.
Hieronder geven wij een overzicht van de kosten waarbij U als verkoper rekening mee dient te houden.
Experience Estate S.L. maakt tijdens een persoonlijk gesprek graag de volledige berekening voor U zodat U niet achteraf voor onaangename verrassingen komt te staan.

Vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre incremento de Patrimonio de la venta de un bien inmueble)

Als je je woning verkoopt met winst dan moet je in Spanje vermogenswinstbelasting betalen. Deze belasting heet officieel Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmeuble. Bij deze belasting is het van belang of je ingezete bent of niet-ingezetene. In sommige gevallen ben je vrijgesteld van deze belasting.

Hoe wordt de vermogenswinstbelasting berekend?

De winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de prijs waarvoor jij de woning zelf hebt gekocht. Op de toenmalige koopprijs wordt een inflatiecorrectie toegepast. De inflatiecorrectie vindt plaats met behulp van officiële tabellen van de Spaanse overheid. Op het bedrag dat overblijft kun je vervolgens allerlei kosten in mindering brengen : eventuele advocaat- en makelaarskosten en de kosten van een verbouwing of renovatie.

Vermogenswinstbelasting ingezetene.

21% over het deel tussen 0 € en 6.000 €
25% over het deel tussen 6.000 € en 24.000 €
27% over het deel boven 24.000 €

De belasting wordt verrekend via de inkomstenbelasting. Je moet de belasting betalen over het jaar waarin de woning verkocht is.

Vermogenswinstbelasting niet-ingezetene.

Een niet-ingezete betaalt 21% belasting over de winst bij verkoop.

Als je als niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt dan wordt standaard 3% van de verkoopprijs ingehouden als vermogenswinstbelasting. Je moet je in ieder geval realiseren dat je als niet-ingezete bij de overdracht van de woning maar 97% van de verkoopprijs ontvangt.

Omdat de Spaanse huizenmarkt nu ingestort is, zullen momenteel minder mensen winst maken op de verkoop van hun woning. Als je in aanmerking komt voor een teruggave van te veel betaalde vermogenswinstbelasting dan heb je na overdracht van de woning 3 maanden de tijd om een aanvraag in te dienen bij het lokale belastingkantoor (Delegación de hacienda). Via het zogenaamde 210-formulier kun je de teruggave aanvragen.

De Spaanse belastingdienst zal pas in het volgende boekjaar het teveel betaalde bedrag terugbetalen. Als niet-ingezete moet je dan wel een Spaanse rechtspersoon of Spaans ingezetene aanwijzen als Fiscaal vertegenwoordiger.

Vrijstelling van de vermogenswinstbelasting.

In de volgende gevallen hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen :

1. Als je met de opbrengst van de verkoop een nieuwe woning koopt. Voorwaarde is wel dat je minimaal 3 jaar lang onafgebroken in je huidige woning hebt gewoond, dat je ingezetene bent en dat je nieuwe woning je hoofdwoning wordt.
2. Als je ingezetene bent, ouder dan 65 jaar en je hebt minstens 3 jaar lang onafgebroken in je huidige woning gewoond.

Plus Valia

De Plusvalia, letterlijk ‘meerwaarde’, is een gemeentelijke belasting die wordt geheven bij de verkoop van een woning. Het wordt berekend op basis van de de kadastrale waarde van de woning (Valor Catastral) en op basis van het aantal jaren dat de woning in jouw bezit is geweest. De Valor Catastral is overigens te vergelijken met de WOZ waarde in Nederland. In de hoogtijdagen van de Spaanse huizenmarkt was de Valor Catastral vaak aanzienlijk lager dan de marktwaarde van de woning. Na het uiteenspatten van de Spaanse vastgoed zeepbel is de Spaanse WOZ waarde vaak hoger dan de marktwaarde.

De Plusvalia is eigenlijk een belasting op de waardestijging van de grond waarop de woning staat. De gemeente redeneert dat de grond in waarde is gestegen omdat men in de loop van de jaren allerlei infrastructurele verbeteringen in het gebied heeft doorgevoerd. Bijvoorbeeld het onderhoud bestaande wegen of het aanleggen van nieuwe wegen, aanleg en onderhoud van de riolering, straatverlichting etc. Via de Plusvalia draagt de verkoper bij in deze infrastructuerele verbeteringen.

Het te betalen bedrag aan Plusvalia is dus afhankelijk van de WOZ waarde én van de periode waarin je de woning in eigendom hebt gehad : hoe langer de periode, hoe hoger het bedrag van de belasting. Het bedrag kan behoorlijk oplopen. Het is daarom verstandig om aan jouw makelaar of advocaat te vragen om van tevoren uit te zoeken hoeveel Plusvalia je moet betalen. Hiervoor kunnenze terecht op het gemeentehuis. Op het gemeentehuis kunnen ze precies uitrekenen hoeveel Plusvalia je moet betalen. Dat doen ze aan de hand van het WOZ register. Nu de huizenmarkt is ingestort kun je met de gemeente overleggen om op de laagst mogelijk waarde uit te komen.

Bij het opstellen van het koopcontract kun je afspreken wie de Plusvalia betaalt, de koper of de verkoper. In het verleden toen de Spaanse huizenmarkt nog booming busines was betaalde de koper meestal. Tegenwoordig zijn de rollen echter omgedraaid en betaalt de verkoper de Plusvalia.

De Plusvalia moet binnen 30 dagen na de verkoop van de woning betaald worden. Je kunt betalen op het gemeentehuis. De koper kan echter ook eisen dat de Plusvalia wordt ingehouden op de verkooprijs. Dit om te voorkomen dat de verkoper vertrekt zonder te betalen. In dat geval zou namelijk de koper de Plusvalia moeten betalen. Voor de koper is het dus een geruststellend idee dat hij niet opdraait voor de Plusvalia.

Certificado de Eficiencia Energetica (energiecertificaat)

Het “certificado de eficiencia energetica” ook wel CEE genoemd is niets minder dan een energiebesparingscertificaat wat aangeeft of een woning energiezuinig is of niet. Het bewuste certificaat geeft aan of een woning wel of niet efficiënt is wat weer wordt aangeduid met letters, van A wat maximaal efficiënt betekend tot G wat niet efficiënt betekend. Deze certificaten zijn verplicht zijn voor woningen die gebouwd zijn voor het jaar 2007.

Controle
Bij de controle wordt onder andere gekeken naar het energieverbruik in de woning en op welke manieren het energieverbruik gereduceerd wordt of aangepast kan worden. Mocht men een certificaat krijgen dan zijn deze maximaal tien jaar geldig. Voor het opstellen van een CEE moet een professional ingeschakeld worden.

Geen certificaat, geen verkoop/verhuur
Mocht men na 1 juni 2014 een huis willen verkopen of verhuren dan moet de eigenaar een certificaat hebben. Heeft men dat niet en wordt het huis toch verkocht dan kan de eigenaar boetes krijgen tot maar liefst 6.000 euro. Buiten het feit dat deze certificaten overhandigd moeten worden wanneer men een woning verkoopt of verhuurt, moeten deze certificaten ook gepresenteerd worden bij de juiste instanties in de deelstaat waar de woning staat.

Kosten
De kosten voor het aanvragen en verkrijgen van een CEE bedragen, afhankelijk van de grootte van het te verkopen objekt tussen de 150 en 300 euro.
Experience Estate S.L. heeft goede contacten met diverse architecten die bevoegd zijn tot het afgeven van een CEE.

Cédula de Habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring)

De licentie van eerste bewoning, in het Spaans “licencia de primera ocupación” of in sommige delen van Spanje “cédula de habitabilidad”, is een administratieve licentie die afgegeven wordt door het gemeentebestuur waar de woning gelegen is en die de toelating is aan de eigenaar om de woning wettelijk te betrekken.

Bij de aankoop van Uw woning heeft U deze verklaring waarschijnlijk ook ontvangen, met de nadruk op waarschijnlijk omdat dit in de vroegere jaren wel eens vaker opzettelijk of niet vergeten werd.

De “cédula de habitabilidad” mag op de datum van verkoop niet ouder zijn dan 5 jaar.

Indien echter deze datum reeds overschreden is of indien U helemaal niet in het bezit bent van een “cédula de habitabilidad”, dient deze alsnog door de verkoper te worden aangevraagd.

Voor het aanvragen van een “cédula de habitabilidad” dient een professional te worden ingeschakeld, in dit geval een bevoegde architect.

Kosten
Kosten zijn afhankelijk van de gemeente waarin het te verkopen objekt gelegen is, alsmede de afmetingen van het te verkopen objekt.
Experience Estate S.L. heeft goede contacten met diverse architecten die bevoegd zijn tot het aanvragen van een “cédula de habitabilidad”
Kosten voor deze aanvraag varieren in de regel tussen de 200 en 400 euro

Makelaarscourtage

Het is in Spanje niet ongebruikelijk om uw huis bij verschillende makelaars tegelijk te koop aan te bieden. Indien men met de diverse makelaars goede prijsafspraken maakt hoeft dit verder geen probleem op te leveren en kan dit de verkoopkans aanzienlijk vergroten.
De praktijk leert ons echter dat makelaars niet altijd met dezelfde provisies werken waardoor het kan voorkomen dat Uw huis door verschillende aanbieders en tegen verschillende prijzen onder de aandacht wordt gebracht.
Hierdoor loopt U kans dat in tegenstelling tot het eerdergenoemde dat uw huis zich ook “buiten de markt prijst”.

Experience Estate S.L. werkt altijd op basis van “ No Cure – No Pay” wat betekend dat U ons geen kosten verschuldigd bent als wij uw huis niet binnen de overeengekomen periode verkopen en/of het huis door u zelf of door een andere makelaar verkocht wordt.

Graag bespreken wij tijdens een persoonlijk gesprek met U onze verkoopmethoden en onze vooraf vastgestelde courtage